Art. 817 Pertinenze.

Sono pertinenze le cose destinate (2 co.) in modo durevole, a servizio o ad ornamento di un'altra cosa (818,819,1640,1641).

La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale (952,957, 981, 1021,1022, 1027) sulla medesima.

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Art. 818 Regime delle pertinenze

Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze (667, 817, 1477, 2811), se non è diversamente disposto. Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici. La cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale (2643).

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Art. 1117 Parti comuni dell'edificio

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

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Art. 1223 Risarcimento del danno

Il risarcimento del danno per l'inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta (1382, 1479, 2056 e seguenti).

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Art. – 1227 Concorso del fatto colposo del creditore

Se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare (2 co.) il danno (1223), il risarcimento è diminuito (2 co.) secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate.

Il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza (2056).

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Art. 1341 Condizioni generali di contratto

Le condizioni generali di contratto predisposte da uno dei contraenti sono efficaci nei confronti dell`altro, se al momento della conclusione del contratto questi le ha conosciute o avrebbe dovuto conoscerle usando l`ordinaria diligenza (1370, 2211). In ogni caso non hanno effetto, se non sono specificamente approvate per iscritto, le condizioni che stabiliscono, a favore di colui che le ha predisposte, limitazioni di responsabilità, (1229), facoltà di recedere dal contratto(1373) o di sospenderne l`esecuzione, ovvero sanciscono a carico dell`altro contraente decadenze (2964 e seguenti), limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni (1462), restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti coi terzi (1379, 2557, 2596), tacita proroga o rinnovazione del contratto, clausole compromissorie (Cod. Proc. Civ. 808) o deroghe (Cod. Proc. Civ. 6) alla competenza dell`autorità giudiziaria.

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Art. 1588 Perdita e deterioramento della cosa locata.

Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile (1218 e seguenti,1256 e seguenti). E' pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa.

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Art. 1589 Incendio di cosa assicurata.

Se la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o per conto di questo (1891), la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra l'indennizzo corrisposto dall'assicuratore e il danno effettivo. Quando si tratta di cosa mobile stimata e l'assicurazione è stata fatta per valore uguale alla stima, cessa ogni responsabilità del conduttore in confronto del locatore, se questi è indennizzato dall'assicuratore. Sono salve in ogni caso le norme concernenti il diritto di surrogazione dell'assicuratore (1916).

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Art. 1611 Incendio di casa abitata da più inquilini.

Se si tratta di casa occupata da più inquilini, tutti sono responsabili verso il locatore del danno prodotto dall'incendio (1588), proporzionalmente al valore della parte occupata. Se nella casa abita anche il locatore, si detrae dalla somma dovuta una quota corrispondente alla parte da lui occupata (1589). La disposizione del comma precedente non si applica se si prova che l'incendio è cominciato dall'abitazione di uno degli inquilini, ovvero se alcuno di questi prova che l'incendio non è potuto cominciare nella sua abitazione.

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Art. 1667 Difformità e vizi dell'opera.

L'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera (2, 3 co.,1668). La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera (1665) e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purchè, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall'appaltatore.

Il committente deve, a pena di decadenza (2964), denunciare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta (1670). La denuncia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.

L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due (2953) anni dal giorno della consegna dell'opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purchè le difformità o i vizi siano stati denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna (2964; 181 t.).

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Art. 1668 Contenuto della garanzia per difetti dell'opera.

Il committente può chiedere che le difformità o i vizi (1669) siano eliminati a spese dell'appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno (1223) nel caso di colpa dell'appaltatore (2 co.).

Se, però, le difformità o i vizi dell'opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto (2226/3; 181 t.).

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Art. 1669 Rovina e difetti di cose immobili.

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili (812/1,2) destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile (676 p.) nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchè sia fatta la denuncia (2 co.) entro un anno (2964) dalla scoperta (1670).

Il diritto del committente si prescrive (2934) in un anno (2953) dalla denuncia.

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Art. 1882 Nozione

L'assicurazione è il contratto col quale l'assicuratore, verso pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l'assicurato, entro i limiti convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro, ovvero a pagare un capitale o una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana.

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Art. 1892 Dichiarazioni inesatte e reticenza con dolo o colpa grave.

Le dichiarazioni inesatte e le reticenza del contraente (u.co.; 1894), relative a circostanze tali che l'assicuratore non avrebbe dato il suo consenso o non lo avrebbe dato alle medesime condizioni se avesse conosciuto lo stato delle cose, sono causa di annullamento (2,3 co; 1441) del contratto, quando il contraente ha agito con dolo o con colpa grave (u.co.; 1893, 1898).

L'assicuratore decade dal diritto di impugnare il contratto se, entro tre mesi (2964) dal giorno in cui ha conosciuto l'inesattezza della dichiarazione e la reticenza, non dichiari al contraente di voler esercitare l'impugnazione (3 co.).

L'assicuratore ha diritto ai premi relativi al periodo di assicurazione in corso al momento in cui ha domandato l'annullamento e, in ogni caso, al premio convenuto per il primo anno. Se il sinistro si verifica prima che sia decorso il termine indicato dal comma precedente, egli non è tenuto a pagare la somma assicurata.

Se l'assicurazione riguarda più persone o più cose, il contratto è valido per quelle persone o per quelle cose alle quali non si riferisce la dichiarazione inesatta o la reticenza (1894, 1932).

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Art. 1893 Dichiarazioni inesatte e reticenza senza dolo o colpa grave.

Se il contraente (1894) ha agito senza (1892) dolo o colpa grave, le dichiarazioni inesatte e le reticenza (2 co.) non sono causa di annullamento del contratto, ma l'assicuratore può recedere dal contratto stesso, mediante dichiarazione da farsi all'assicurato nei tre mesi (2964) dal giorno in cui ha conosciuto l'inesattezza della dichiarazione o la reticenza (1373/2).

Se il sinistro si verifica prima che l'inesattezza della dichiarazione o la reticenza sia conosciuta dall'assicuratore, o prima che questi abbia dichiarato di recedere dal contratto, la somma dovuta è ridotta (1903) in proporzione della differenza fra il premio convenuto e quello che sarebbe stato applicato se si fosse conosciuto il vero stato delle cose (1894, 1932).

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Art. 1894 Assicurazione in nome o per conto di terzi

Nelle assicurazioni in nome o per conto di terzi, se questi hanno conoscenza dell`inesattezza delle dichiarazioni o delle reticenze relative al rischio, si applicano a favore dell`assicuratore le disposizioni degli artt. 1892 e 1893 (c.c.1391,1932).

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Art. 1897 Diminuzione del rischio

Se il contraente comunica all`assicuratore mutamenti che producono una diminuzione del rischio tale che, se fosse stata conosciuta al momento della conclusione del contratto, avrebbe portato alla stipulazione di un premio minore, l`assicuratore, a decorrere dalla scadenza del premio o della rata di premio successiva alla comunicazione suddetta, non può esigere che il minor premio, ma ha facoltà di recedere dal contratto entro due mesi (2964) dal giorno in cui e stata fatta la comunicazione. La dichiarazione di recesso dal contratto ha effetto dopo un mese (c.c.1932; disp. di att. al c.c. 187).

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Art. 1898 Aggravamento del rischio

Il contraente ha l`obbligo di dare immediato avviso all`assicuratore dei mutamenti che aggravano il rischio in modo tale che, se il nuovo stato di cose fosse esistito e fosse stato conosciuto dall`assicuratore al momento della conclusione del contratto, l`assicuratore non avrebbe consentito l`assicurazione o l`avrebbe consentita per un premio più elevato (c.c.1926).

L`assicuratore può recedere dal contratto, dandone comunicazione per iscritto all`assicurato entro un mese (c.c.2964) dal giorno in cui ha ricevuto l`avviso o ha avuto in altro modo conoscenza (c.c.1335) dell`aggravamento del rischio.

Il recesso dell`assicuratore ha effetto immediato se l`aggravamento è tale che l`assicuratore non avrebbe consentito l`assicurazione; ha effetto dopo quindici giorni, se l`aggravamento del rischio è tale che per l`assicurazione sarebbe stato richiesto un premio maggiore.

Spettano all`assicuratore i premi relativi al periodo di assicurazione in corso al momento in cui è comunicata la dichiarazione di recesso.

Se il sinistro si verifica prima che siano trascorsi i termini per la comunicazione e per l`efficacia del recesso, l`assicuratore non risponde qualora l`aggravamento del rischio sia tale che egli non avrebbe consentito l`assicurazione se il nuovo stato di cose fosse esistito al momento del contratto; altrimenti la somma dovuta e ridotta, tenuto conto del rapporto tra il premio stabilito nel contratto e quello che sarebbe stato fissato se il maggiore rischio fosse esistito al tempo del contratto stesso (c.c.1932; disp. di att. al c.c. 187).

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Art. 1901 Mancato pagamento del premio

Se il contraente non paga il premio o la prima rata di premio stabilita dal contratto, l`assicurazione resta sospesa fino alle ore ventiquattro del giorno in cui il contraente paga quanto è da lui dovuto.

Se alle scadenze convenute il contraente non paga i premi successivi, l`assicurazione resta sospesa dalle ore ventiquattro del quindicesimo giorno dopo quello della scadenza.

Nelle ipotesi previste dai due commi precedenti il contratto è risoluto di diritto (c.c.1453 e seguenti) se l`assicuratore, nel termine di sei mesi dal giorno in cui il premio o la rata sono scaduti, non agisce per la riscossione; l`assicuratore ha diritto soltanto al pagamento del premio relativo al periodo di assicurazione in corso e al rimborso delle spese. La presente norma non si applica alle assicurazioni sulla vita (c.c.1919 e seguenti, 1924,1932; att. 187).

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Art. 1907 Assicurazione parziale.

Se l'assicurazione copre solo una parte del valore (1908) che la cosa assicurata aveva nel tempo del sinistro, l'assicuratore risponde dei danni in proporzione della parte suddetta, a meno che non sia diversamente convenuto (1908, 1909).

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Art. 1908 Valore della cosa assicurata.

Nell'accertare il danno non si può attribuire alle cose perite o danneggiate un valore superiore a quello che avevano al tempo del sinistro (4 co.).

Il valore delle cose assicurate può essere, tuttavia, stabilito al tempo della conclusione del contratto, mediante stima (3 co.) accettata per iscritto dalle parti.

Non equivale a stima la dichiarazione di valore delle cose assicurate contenuta nella polizza o in altri documenti.

Nell'assicurazione dei prodotti del suolo il danno si determina in relazione al valore che i prodotti avrebbero avuto al tempo della maturazione o al tempo in cui ordinariamente si raccolgono.

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Art. 1909 Assicurazione per somma eccedente il valore delle cose.

L'assicurazione per la somma che eccede il valore reale della cosa assicurata non è valida, se vi è stato dolo (2 co.) da parte dell'assicurato; l'assicuratore, se è in buona fede, ha diritto ai premi del periodo di assicurazione in corso.

Se non (1 co.) vi è stato dolo da parte del contraente, il contratto ha effetto fino alla concorrenza del valore reale della cosa assicurata, e il contraente ha diritto di ottenere, per l'avvenire, una proporzionale riduzione del premio.

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Art. 1910 Assicurazione presso terzi assicuratori.

Se, per il medesimo rischio, sono contratti separatamente più assicurazioni presso diversi assicuratori, l'assicurato deve dare (2,3 co.) avviso di tutte le assicurazioni a ciascun assicuratore.

Se l'assicurato omette dolosamente di dare avviso, gli assicuratori non sono tenuti a pagare l'indennità.

Nel caso di sinistro, l'assicurato deve darne avviso a tutti gli assicuratori a norma dell'art. 1913, indicando a ciascuno il nome degli altri.

L'assicurato può chiedere a ciascun assicuratore l'indennità dovuta secondo il rispettivo contratto, purchè le somme complessivamente riscosse non superino l'ammontare del danno (1911). L'assicuratore, che ha pagato, ha diritto di regresso contro gli altri per la ripartizione proporzionale in ragione delle indennità dovute secondo i rispettivi contratti.

Se un assicuratore è insolvente, la sua quota viene ripartita fra gli altri assicuratori.

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Art. 1911 Coassicurazione.

Qualora la medesima assicurazione o l'assicurazione di rischi relativi alle stesse cose sia ripartita fra più assicuratori per quote determinate, ciascun assicuratore è tenuto al pagamento dell'indennità assicurata soltanto in proporzione della rispettiva quota, anche se unico è il contratto sottoscritto da tutti gli assicuratori.

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Art. 1913 Avviso all`assicuratore in caso di sinistro

L`assicurato deve dare avviso del sinistro all`assicuratore o all`agente autorizzato a concludere il contratto, entro tre giorni da quello in cui il sinistro si è verificato o l`assicurato ne ha avuta conoscenza. Non è necessario l`avviso, se l`assicuratore o l`agente autorizzato alla conclusione del contratto interviene entro il detto termine alle operazioni di salvataggio o di constatazione del sinistro. Nelle assicurazioni contro la mortalità del bestiame l`avviso, salvo patto contrario, deve essere dato entro ventiquattro ore.

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Art. 1914 Obbligo di salvataggio.

L'assicurato deve fare quanto gli è possibile per evitare o diminuire il danno (2,3 co., 1915).

Le spese fatte a questo scopo dall'assicurato sono a carico dell'assicuratore, in proporzione del valore assicurato rispetto a quello che la cosa aveva nel tempo del sinistro, anche se il loro ammontare, unicamente a quello del danno, supera la somma assicurata, e anche se non si è raggiunto lo scopo, salvo che l'assicuratore provi che le spese sono state fatte inconsideratamente (1932; 187/2 t.).1.

L'assicuratore risponde dei danni materiali direttamente derivati, alle cose assicurate, dai mezzi adoperati dall'assicurato per evitare o diminuire i danni del sinistro, salvo che egli provi che tali mezzi sono stati adoperati inconsideratamente (1900/3). L'intervento dell'assicuratore per il salvataggio delle cose assicurate e per la loro conservazione non pregiudica i suoi diritti.

L'assicuratore, che interviene al salvataggio (4 co., 1913/1) deve, se richiesto dall'assicurato, anticiparne le spese o concorrere in proporzione del valore assicurato.

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Art. 1915 In adempimento dell'obbligo di avviso o di salvataggio.

L'assicurato che dolosamente (2 co.) non adempie l'obbligo dell'avviso (1913) o del salvataggio (1914) perde il diritto all'indennità.

Se l'assicurato omette colposamente (1 co.) di adempiere a tale obbligo, l'assicuratore ha diritto di ridurre l'indennità in ragione del pregiudizio sofferto (1932; 187/2 t.).

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Art. 1916/1 Diritto di surrogazione dell'assicuratore.(4 co.).

L'assicuratore che ha pagato l'indennità è surrogato (3 co., 1203, 5), fino alla concorrenza dell'ammontare di essa, nei diritti dell'assicurato verso i terzi responsabili (1589).

Salvo il caso di dolo, la surrogazione non ha luogo se il danno è causato dai figli, (dagli affiliati), dagli ascendenti, da altri parenti, o da affini dell'assicurato stabilmente con lui conviventi o da domestici.

L'assicurato è responsabile verso l'assicuratore del pregiudizio arrecato al diritto di surrogazione.

Le disposizioni di questo articolo si applicano anche alle assicurazioni contro gli infortuni sul lavoro e contro le disgrazie accidentali.

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Art. 1917 Assicurazione della responsabilità civile

Nell'assicurazione della responsabilità civile l'assicuratore e obbligato a tenere indenne l'assicurato di quanto questi, in conseguenza del fatto accaduto durante il tempo dell'assicurazione, deve pagare a un terzo, in dipendenza della responsabilità dedotta nel contratto (2952). Sono esclusi i danni derivanti da fatti dolosi

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Art. 2043 Risarcimento per fatto illecito

Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno (Cod. Pen. 185).

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Art. 2053 Rovina di edificio

Il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non e dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione (c.c.1669; Cod. Pen. 677).

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Art.. 2056 Valutazione dei danni.

Il risarcimento dovuto al danneggiato si deve determinare secondo le disposizioni degli articoli 1223, 1226 e 1227.

Il lucro cessante è valutato dal giudice con equo deprezzamento delle circostanze del caso.

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Art. 2059 Danni non patrimoniali

Il danno non patrimoniale deve essere risarcito solo nei casi determinati dalla legge (Cod. Proc. Civ. 89; Cod. Pen. 185, 598).

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Art. 2359. Società controllate e società collegate.

Sono considerate società controllate:

1) le società in cui un'altra società dispone della maggioranza dei voti esercitabili nell'assemblea ordinaria;

2) le società in cui un'altra società dispone di voti sufficienti per esercitare un'influenza dominante nell'assemblea ordinaria;

3) le società che sono sotto influenza dominante di un'altra società in virtù di particolari vincoli contrattuali con essa.

Ai fini dell'applicazione dei numeri 1) e 2) del primo comma si computano anche i voti spettanti a società controllate, a società fiduciarie e a persona interposta; non si computano i voti spettanti per conto di terzi.

Sono considerate collegate le società sulle quali un'altra società esercita un'influenza notevole. L'influenza si presume quando nell'assemblea ordinaria può essere esercitato almeno un quinto dei voti ovvero un decimo se la società ha azioni quotate in borsa.

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Art. 2767 Crediti per risarcimento di danni contro l'assicurato.

L'assicuratore ha facoltà, previa comunicazione all'assicurato, di pagare direttamente al terzo danneggiato l'indennità dovuta, ed e obbligato al pagamento diretto se l'assicurato lo richiede.

Le spese sostenute per resistere all'azione del danneggiato contro l'assicurato sono a carico dell'assicuratore nei limiti del quarto della somma assicurata. Tuttavia, nel caso che sia dovuta al danneggiato una somma superiore al capitale assicurato, le spese giudiziali si ripartiscono tra assicuratore e assicurato in proporzione del rispettivo interesse.

L'assicurato, convenuto dal danneggiato, può chiamare in causa l'assicuratore (1932; Cod. Proc. Civ. 196) (Vedere anche Leggi Speciali, Assicurazione obbligatoria).

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Art. 2952 Prescrizione in materia di assicurazione.

Il diritto al pagamento delle rate di premio si prescrive in un (2953) anno dalle singole scadenze (1882).

Gli altri diritti derivanti dal contratto di assicurazione si prescrivono in un (2953) anno e quelli derivanti dal contratto di riassicurazione (1928) in due anni dal giorno in cui si è verificato il fatto su cui il diritto si fonda.

Nell'assicurazione della responsabilità civile (1917), il termine decorre dal giorno in cui il terzo ha richiesto il risarcimento all'assicurato o ha promosso contro di questo l'azione.

La comunicazione all'assicuratore della richiesta del terzo danneggiato o dell'azione da questo proposta sospende il corso della prescrizione finche il credito del danneggiato non sia divenuto liquido ed esigibile, oppure il diritto del terzo danneggiato non sia prescritto (5 co.).

La disposizione del comma precedente si applica all'azione del riassicurato verso il riassicuratore per il pagamento dell'indennità.

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La corrosione

I fenomeni corrosivi degli impianti idrici dei fabbricati civili

Al fine di fornire chiarimenti sull’accertamento sulle cause del sinistro di "acqua condotta" – frequente oggetto di diatribe – si espone di seguito una "analisi sui casi di corrosione" che più frequentemente si manifestano negli impianti idrici dee fabbricati .

L'indagine prende in esame gli impianti di distribuzione dell'acqua potabile e dell'acqua calda per impieghi igienico sanitari e della rete di distribuzione dell'acqua di riscaldamento.

Normalmente le tubazioni sono costituite da: acciaio al carbonio saldate e non zincate saldate e non rame; i raccordi sono in genere costituiti in leghe di rame o in ghisa.

La corrosione si manifesta quando un ambiente aggressivo interagisce con un metallo, per cui le cause responsabili della corrosione debbono essere ricercate o nelle caratteristiche aggressive dell'ambiente (aria, acqua, cemento) o nella qualità del metallo della tubazione (difetti di fabbricazione, presenza di impurezze).

In condizioni normali di installazione degli impianti (a perfetta regola d'arte), di ambiente e di metallo, i fenomeni aggressivi sono trascurabili ai fini pratici.

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La corrosione da corrente vagante

Al primo punto si pone il problema della corrosione da corrente vagante per denunciare una convinzione largamente diffusa che attribuisce alla corrente vagante la causa della stragrande maggioranza delle perforazioni di tubazioni.

In realtà i casi di corrosione dovuti a corrente vagante sono poco frequenti in quanto solo la corrente continua può provocare questo tipo di attacco su tubazioni interrate poste nelle vicinanze delle rotaie ferroviarie (il treno è alimentato da corrente continua).

La morfologia della corrosione da corrente vagante si distingue per la presenza di fori di piccolo diametro, con svasatura conica rivolta verso l'esterno ed esenti da prodotti di corrosione.

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La corrosione sulla superficie esterna delle tubazioni

Al secondo punto si prendono in esame i processi corrosivi che si innescano sulle superfici esterne e si propagano poi verso l'interno della tubazione sino a perforazione totale.

Caso a) tubazioni a contatto diretto con il calcestruzzo. corrosione da cloruri.

Le tubazioni di acciaio al carbonio o di acciaio zincato a contatto diretto con il calcestruzzo risultano protette contro la corrosione. Si sono però riscontrati numerosi casi di aggressioni su tubazioni riconducibili alla presenza di cloruri nel calcestruzzo.

I cloruri possono entrare nel cemento assieme. all'acqua usata nell'impasto (acqua di pozzo, acqua in certe zone marittime), oppure assieme ad anticongelanti o acceleranti di presa i quali possono contenere sali del tipo cloruro di calcio.

Questo fenomeno si manifesta più comunemente nel caso di gettate invernali di calcestruzzo.

Questo tipo di corrosione è più frequente su tubi percorsi da acqua fredda poichè possono contenere un certo grado di umidità per tempi più lunghi.

Riconoscimento La corrosione si manifesta prevalentemente sulla superficie esterna inferiore della tubazione. In corrispondenza delle zone aggredite l'analisi chimica evidenze elevata concentrazione di cloruri.

Il tempo di perforazione può variare da 1 a 2 anni.

Caso b) tubazioni a contatto diretto con cemento cellulare.

Sono stati osservati numerosi casi di perforazione di tubazioni di acciaio zincato a contatto diretto con cemento cellulare.

La causa responsabile di questo attacco è la presenza di solfati in elevate concentrazioni nel cemento cellulare. Tale cemento non è corrosivo in assenza totale di umidità, quando però tracce d'acqua arrivano sulla tubazione (ad esempio: infiltrazioni attraverso il bordo delle piastrelle, perdita di acqua da elettrodomestici, elevato grado di umidità, ecc.) i solfati innescano velocemente un processo corrosivo.

Riconoscimento Presenza di vaste aree corrose sulla superficie esterna zincata ricoperte da prodotti di corrosione di colore rosso – marrone contenenti una elevata concentrazione di solfati.

Caso c) Presenza di solfati sulle tubazioni.

Di norma il cemento non contiene solfati solubili, ma in alcuni casi sono state riscontrate aggressioni di tubazioni provocate dalla presenza di solfati.

L'origine di questi solfati era dovuto alla caduta di gesso durante la lavorazione delle pareti con scagliola in fase di costruzione dell'edificio.

(La scagliola o gesso è chimicamente costituita di solfato di calcio.)

Anche in questo caso la corrosione si innesca solo in presenza di umidità.

Riconoscimento Il danneggiamento si manifesta sotto forma di ampie zone corrose, a carattere perforante, che interessano la superficie esterna inferiore della:' tubazione.

I prodotti della corrosione contengono una elevata quantità di solfati.

Caso d) corrosione su tubazioni percorse da acqua calda e rivestite esternamente con guaina isolante.

Questo caso particolare di corrosione si manifesta su tubazioni percorse da acqua calda e rivestite esternamente con guaina isolante allo scopo di diminuire le dispersioni termiche.

Se per una causa qualsiasi si infiltra dell'acqua fra tubo e guaina, il vapore che si forma non è più in grado di sfuggire dal sistema essendo sottoposto a successivi processi di condensazione vaporizzazione.

Questa continua umidità sui tubi provoca una corrosione generalizzata che di conseguenza assottiglia lo spessore dei tubi.

Riconoscimento In questo caso l'attacco si manifesta sull'intera superficie esterna; i prodotti di corrosione, nel caso di tubazioni di acciaio al carbonio o di acciaio zincato, sono costituiti da ossidi di ferro di colore rosso scuro.

Caso e) tubazioni aeree (non sotto traccia).

1); Su tubazioni aeree esposte ad atmosfere industriali (presenza di anidride solforosa) o ad atmosfere marittime (presenza di cloruri) si possono verificare attacchi generalizzati su tutta la superficie esterna.

Su tubazioni aeree anche non esposte ad atmosfere corrosive ma percorse da acqua calda si possono avere Rotture meccaniche causate da dilatazioni termiche.

Queste Rotture, che si manifestano sotto forma di cricche passanti, attribuibili ad errori di progettazione. Le superfici di rottura non sono ricoperte da prodotti di corrosione.

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Corrosioni che si originano sulla superficie interna delle tubazioni

Caso a) Erosione e corrosione sulla superficie interna delle tubazioni per presenza di sabbia.

La presenza di sabbia nell'acqua di alimentazione porta alla distruzione (erosione) dello strato passivo che si forma sulla superficie interna delle tubazioni. Il film passivo svolge una azione protettiva in quanto impedisce all'acqua di venire a contatto direttamente con il metallo sottostante e quindi di interagire con esso. Il film passivo si forma spontaneamente su superfici metalliche come zinco e rame a contatto con acque non aggressive.

La presenza di sabbia è particolarmente dannosa sulle tubazioni in rame in quanto:

– Il rame e il film protettivo che si forma (ossido rameoso) sono molto teneri è quindi vengono abrasi facilmente.

– Lo spessore delle tubazioni in rame è, per l'elevato costo di questo metallo, molto sottile e quindi la perforazione della tubazione può manifestarsi dopo poco tempo.

Il fenomeno di erosione – corrosione da sabbia viene esaltato da una eccessiva velocità del fluido.

La presenza di particelle solide come sabbia può essere eliminata ad esempio inserendo opportuni filtri sulla tubazione principale di alimentazione.

Riconoscimento La morfologia del danneggiamento da erosione – corrosione è caratteristica:

– Si manifesta lungo una striscia longitudinale situata nella parte inferiore della tubazione;

– Il profilo della zona corrosa è a dente di sega ed è visibile effettuando una sezione metallografia;

– Le zone danneggiate non sono ricoperte da prodotti di corrosione;

– Nel caso di tubazioni in rame le perforazioni possono manifestarsi dopo sola 4 – 6 mesi di funzionamento;

particolarmente danneggiate risultano le zone sulle curve specialmente se l'acqua possiede anche una elevata velocità.

Caso b) Eccessiva velocità dell'acqua.

La velocità dell'acqua nelle tubazioni è un fattore molto importante per preservare l'integrità delle stesse; infatti la velocità dell'acqua non deve mai superare certi valori limite per non distruggere il film passivo protettivo presente sulla superficie interna delle tubazioni.

La velocità massima ammessa varia in funzione della natura del metallo costituente la tubazione.

Gli effetti più disastrosi si hanno quando il fluido oltre ad avere una elevata velocità trascina anche della sabbia.

Riconoscimento La morfologia delle zone danneggiate è simile a quella descritta nel caso precedente.

Caso c) Presenza di cloruri nell'acqua

I cloruri possono essere considerati la specie chimica più aggressiva nei confronti di molti metalli.

Essi iniziano un azione aggressiva già a basse concentrazioni (80 – 100 p m ):

Alcune acque potabili contengono cloruri in concentrazioni molto più elevate specialmente nelle località marine.

Nell'acqua di alimentazione delle caldaie i cloruri possono essere eliminati facendo passare l'acqua attraverso resine a scambio anionico.

Riconoscimento L'aggressione da cloruri porta alla formazione di voluminosi prodotti di corrosione che contengono una elevata quantità di cloro.

Le tubazioni in rame sono più resistenti all'azione aggressiva dei cloruri.

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Acqua calda per usi igienico–sanitari

Caso a) acqua non trattata. Danni da incrostazioni.

Molte acque non trattate contengono elevate quantità di bicarbonato di calcio (durezza temporanea).

Se l'acqua è mantenuta a temperatura ambiente i bicarbonati di calcio rimangono in soluzione.

Quando l'acqua viene riscaldata il bicarbonato di calcio si trasforma in carbonato di calcio insolubile che precipita forma–

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Impianti di riscaldamento ad acqua calda

L'acqua per il riscaldamento, a differenza dell'acqua calda sanitaria, circola all'interno del circuito chiuso e non viene di solito mai rinnovata, per cui subisce nel tempo un aumento progressivo della concentrazione di sali disciolti.

Alcuni di questi sali contribuiscono ad aumentare l'aggressività dell'acqua.

A seguito dei numerosi processi corrosivi riscontrati sugli impianti di riscaldamento ad acqua calda, l'UNI ha pubblicato una serie di norme – UNI 8065 – sul "Trattamento delle acque negli impianti termici ad uso civile".

In definitiva le acque di alimento debbono essere sottoposte ad adeguati trattamenti per ridurre la corrosione.

Trattamenti sbagliati o inadeguati possono d'altra parte peggiorare la situazione e aumentare il potere aggressivo dell'acqua.

L'acqua non è aggressiva quando presenta:

– Un Ph compreso tra 8,5 – 10,5 (per tubazioni in acciaio in carbonio);

– Una concentrazione di ossigeno minore di 0,03 ppm;

– Una concentrazione di cloruri inferiore a 100 ppm.

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– Rotture dovute a tubazioni difettose

– Solfuri e silicati costituiscono le impurezze più diffuse in tutti i metalli e leghe e stimolano l'innesco di fenomeni corrosivi di tipo localizzato spesso a carattere perforante. Le inclusioni sono evidenziate effettuando un esame metallografico sul metallo.

– Nelle tubazioni zincate lo spessore dello zinco non deve essere inferiore a circa 80 Wn per poter assicurare una buona protezione.

– Le tubazioni in rame possono presentare profonde solcature o macchie di olio residuo derivanti entrambe dal procedimento di estrusione del tubo.

Questi effetti favoriscono l'innesco di attacchi corrosivi.

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Rotture imputabili ad una imperfetta esecuzione dell'impianto.

Nella messa in opera di impianti idraulici si fa largo uso del procedimento di saldatura per la giunzione di tubazioni.

Le saldature possono divenire sede di intensi attacchi corrosivi se non vengono eseguite a regola d'arte.

I difetti più comuni indotti dalla saldatura sono:

– Scarsa penetrazione del metallo di apporto;

– Imperfetto allineamento;

– Tratti non perfettamente saldati;

– Profonda alterazione microstrutturale indotta da tempi e modalità di saldatura non appropriati.

Particolare importanza assume la saldatura degli acciai inossidabili; su questo tipo di leghe la saldatura può dare origine alla precipitazione di carburi di cromo ai bordi dei grani (sensibilizzazione) che producono l'innesco di una corrosione di tipo inter granulare.

La corrosione inter granulare è molto insidiosa e solitamente compromette irrimediabilmente l'impianto.

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Estimo

Le interazioni tra l'estimo e la tecnica assicurativa

Premesse

Tutti i contratti assicurativi sono finalizzati a soddisfare un bisogno di sicurezza, quindi a prestare una _"garanzia" per un "rischio", inteso come pregiudizio economico derivante dalla possibilità del verificarsi di un evento incerto, che può colpire un bene economico, patrimoniale, o interessi economici vari.

L'evento che si manifesta – sinistro – va ad interessare la garanzia prestata, aprendo una procedura di accertamento e quantificazione di un danno alle cose che formano l'oggetto della detta garanzia.

Tale procedura elabora la quantificazione di "valori e costi" necessariamente riferiti ad una " stima ".

Nascono quindi le interazioni tra la procedura peritale, che svolgerà il perito e che si articola nei disposti previsti dal contratto (tecnica assicurativa) e le elaborazioni di stima, che vanno necessariamente ad attingere dall'estimo i principi e le regole che gli sono propri.

Si è quindi ritenuto utile informare l’Amministratore immobiliare del contenuto e dei criteri di questa procedura estimativa

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Cenni sull'estimo

La definizione di "stima", quando è riferita alla individuazione di "valori" , non può essere disgiunta dalla definizione di "estimo".

La definizione di "estimo" pur per sommi capi . può essere cosi individuata:

* (1) da F. Forte "ELEMENTI DI ESTIMO URBANO" Ed. Etas Kompas

"quell'insieme di nozioni che si propongono quale indagine dei metodi per la determinazione di un valore" .

O come definita dal Serpieri (2) :

*(2) A Serpieri IL METODO DI STIMA DEI BENI FONDIARI

" l'attribuzione di un valore rispondente al fine della stima " . Ne consegue che il " valore " è il risultato dell'indagine estimativa rimanendo l'elemento guida dello svolgimento logico della stima stessa.

Il Di Cocco (3) definisce l'estimo come:

* (3) E. Di Cocco "PER UNA DEFINIZIONE DI ESTIMO" da Genio Rurale

"l'insieme dei principi e delle norme che disciplinano la formulazione di un giudizio di valore che deve essere oggettivo, condizionato a particolari situazioni concrete e tuttavia generalmente valido".

Quale "momento" dell'economica, l'estimo è una scienza empirica che formula previsioni con caratteristiche positive (non normative), sulla realtà dei " fenomeni economici" dai quali si estrae una logica estimativa probabilistica (non deterministica), con validità di "tendenza" .

Infatti la stima deve essere sempre riferita ad un "momento" nel quale la stessa è effettuata, questo viene inteso come presenza temporale e vigente di tutti gli elementi e condizioni influenti sul mercato, derivanti dalla situazione storica, sociale, economica e legislativa . *

* p. es. le condizioni legislative fiscali, IVA , INVIM, Tasse patrimoniali, ecc.) influiscono sul mercato , quindi sui valori e costi che debbono essere assunti per la stima. etc.

Queste "citazioni" riferite alle definizioni ed individuazioni dell'estimo, debbono essere considerate basilari ed indispensabili ai successivi approdi della presente ricerca, finalizzata all'analisi comparata a tutto quanto del sistema assicurativo può fare allo stesso riferimento per le procedure peritali finalizzate alla risoluzione e definizione di norme contrattuali.

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I principi dell'estimo e lo scopo della stima

In riferimento a qualsiasi oggetto fisico o bene economico e patrimoniale, sono diversi gli aspetti oggettivi e le prospettive; la scelta che può individuarli, costituisce lo "scopo della stima".

Infatti un bene, sia un semplice oggetto o il risultato di una serie di opere o di interventi, ha diversi "aspetti economici". *

*– per esempio: nel caso di un fabbricato si avrà l'aspetto economico riferito al suo valore venale di mercato, al suo valore potenziale di trasformazione, di surrogazione, etc., come si avrà il suo valore di produzione o di ricostruzione.)

Il riferimento a questi "aspetti" indicherà la strada delle indagini da seguire per l'esecuzione di una stima corretta, consona con le premesse sopra esposte.

Con questa coscienza e conoscenza di pluralità di aspetti e della natura "probabilistica" dei risultati, si possono leggere i "principi classici dell'estimo" e della "logica estimativa" che possono essere così enunciati :

A– non esiste un "concetto di valore unico" ma una pluralità di valori dipendenti dai diversi

"scopi" della stima.

Quindi il valore è direttamente dipendente dallo scopo della stima.

Pertanto la stima è una attribuzione di valori diversi riferiti ad altrettanti scopi, non è misura

o determinazione, ma solo riferimento.

B– la "previsione" è la caratteristica precipua del giudizio di stima.

C– il "prezzo" deve essere identificato quale fondamento del giudizio di stima.

D– il "metodo" estimativo è unico, anche se si articola in diverse metodologie di elaborazione,

si basa unicamente sulla "comparazione".

E– affinchè il "giudizio di stima" sia valido ed oggettivo deve essere formulato in base alla teoria

della ordinarietà .

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I valori ed i costi dei beni economici

Per "beni economici" debbono intendersi tutti i mezzi in grado di soddisfare i bisogni umani dai quali si ritrae utilità per mezzo della loro fruizione.

I beni economici hanno la caratteristica di essere, nello stesso tempo, limitati ed accessibili; per loro esistono diversi valori e costi che possono essere così individuati :

Il valore venale o di mercato rappresenta la potenzialità del bene di produrne un altro, ovvero la capacità allo scambio.

Il costo di produzione di un bene producibile o riproducibile, sarà ricercato in funzione di tutte le caratteristiche che gli sono proprie, quindi della somma dei vari prezzi delle varie componenti, occorrenti alla sua produzione. L'attribuzione di un valore, determina di conseguenza un "valore di costo".

Tale valore, non implicando l'ipotesi di uno scambio, non deve essere confuso con il valore di mercato.

Pertanto il "valore di costo" è riferito unicamente al livello dei prezzi, alle caratteristiche del mercato ed ai fattori necessari alla sua riproducibilità.

Il valore storico deve essere ricercato ed attribuito, in riferimento al concetto che non può esistere un valore di costo per "beni non riproducibili", per questi si può solo riconoscere ed eventualmente individuare un "prezzo storico" di costo, come attribuzione di valore.

Il valore di trasformazione di un bene di produzione o strumentale, inteso come cambiamento e mutamento dello stesso, può essere individuato in diretto riferimento tra la differenza del valore di mercato che si può attribuire ed ottenere, dopo la sua trasformazione ed il costo che la trasformazione ha richiesto per l'utilizzazione indiretta del bene.

Oltre al detto costo, si dovrà tenere conto del tempo necessario allo svolgimento di tale trasformazione, sempre in collegamento al mercato a cui il bene fa riferimento.

Ciò deve essere sempre posto quale conseguenza delle caratteristiche intrinseche del bene, verificando se sono o meno suscettibili a produrre beni diversi.

Il valore complementare di un bene può essere individuato dalla sue caratteristiche di disponibilità e possibilità di essere impiegato assieme ad un altro bene al fine di conseguire un maggiore risultato nella sua utilizzazione.

Si intende quindi una completa e piena producibilità che non darebbe se fosse preso da solo. Il detto valore viene individuato quindi nella sua potenzialità se congiunto ad altro bene, di elargire un utilità maggiore di quella derivante dal suo impiego singolo ed autonomo.

Il valore di surrogazione o di sostituzione di un bene succedaneo ad un altro, pur essere individuato dalla sua possibilità di soddisfare lo stesso bisogno dell'altro bene, quindi di essere sostituito o sostitutivo.

Viene definito, come quantificazione, dal valore di mercato del bene da sostituire, quindi riferito al specifico mercato.

E' diretta conseguenza della sua caratteristica rappresentata dalla sua capacità di sostituire l'altro bene .

Per ogni bene economico esiste quindi la coesistenza di una pluralità di valori, con caratteristiche alternative come quelle sopra esposte. *

* Per esempio: un appartamento che fa parte di un fabbricato e completa un insieme di unità abitative, ovvero la coesistenza di beni di consumo che hanno un utilizzazione ripetuta : abitazioni, uffici, negozi, etc., può divenire bene strumentale se ha le caratteristiche idonee a produrne un'altra più valida, compiendo un opera di trasformazione; è un bene riproducibile, quindi può essere individuato in funzione del suo costo di costruzione; se si prendono in considerazione, le funzione degli spazi, allo stesso attigui ed assimilabili diventa un bene complementare.

* Altro esempio: può essere fatto per i beni mobili: uno strumento , un macchinario, una attrezzatura, un auto, etc, può tranquillamente essere individuato come un bene di produzione e nello stesso tempo, come un bene riproducibile, o altresì essere un bene complementare ad altre macchine e strumenti che formano un processo produttivo, elargendo "utilità" di servizio.

Può essere sostitutivo o di surrogazione di altro macchinario o strumento, con risultati di utilità più o meno equivalenti .

E' stata accertata quindi la contemporaneità di coesistenza di differenti valori e costi, riferiti allo stesso bene, consegue che lo "scopo della stima" rappresenta l'indicazione del "valore" da ricercare nella specifica circostanza estimativa.

Pertanto il valore può essere così proposto:

– valore di mercato: ovvero analisi di domanda ed offerta di beni analoghi.

valore di costo o di produzione : la somma dei valori di mercato degli elementi o fattori

necessari alla produzione del bene.

valore di trasformazione: differenza tra il valore di mercato del bene che presenti un utilità

analoga al bene oggetto della stima.

– valore complementare: differenza tra il valore mercato di un complesso di beni, aventi rapporti

reciproci di complementarità ed il valore di mercato di una sola parte del complesso.

valore di surrogazione: valore di mercato o di costo di un altro bene, che presenti una utilità analoga del bene oggetto della stima.

Valore storico: l'attribuzione di un "valore" ad un bene non riproducibile.

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Analisi del valore di costo per i danni ai fabbricati

L’interesse della presente ricerca è finalizzato all'individuazione di metodologie di stima direttamente riferita ai fabbricati, nel loro complesso tipologico più esteso, con riferimento alle Polizze assicurative di G.F., quindi, in maniera principale alla individuazione di una corretta procedura di stima che individui i due seguenti valori o costi:

la stima del valore di " preesistenza" ;

la stima del " danno".

Individuando quindi gli "scopi" precipui delle stime, passeremo ad approfondire i principi dell'estimo in riferimento al costo di produzione.

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Costo di produzione edilizia

Il valore di costo di produzione edile di un fabbricato, quale argomento di particolare interesse riferito all'analisi delle interazioni oggetto di questa ricerca, può essere individuato dalla somma delle spese necessarie a produrlo.

Il più probabile valore deve essere altresì riferito alla organizzazione imprenditoriale che realizza la produzione.

Il costo quindi di produzione deve comprende l'onere di retribuzione del servizio imprenditoriale, non comprendere o essere confuso con gli utili o premi a rischio imprenditoriale.

L'imprenditore, come intenso nella procedura di stima in oggetto, rappresenta il coordinatore e l'organizzatore dei fattori di produzione.

Come giustamente specifica il Forte, nel citato testo, non riunisce in sè le figure economiche del capitalista e del proprietario imprenditore.

All'imprenditore "puro" compete il solo profitto della produzione del bene fine a se stessa e non gli interessi o prezzo d'uso del capitale fondiario.

La sommatoria delle spese costituenti il costo di produzione comprende generalmente quanto segue:

– costo dei materiali a piè d'opera;

– prezzo d'uso dei servizi imprenditoriali, lavori manuali, lavori intellettuali, servizi pubblici,

oneri fiscali .

– interesse sui capitali impegnati;

– ammontare dei premi di assicurazione tutti i rischi assicurabili relativi alla produzione del bene

dall'inizio sino alla sua conclusione;

– quote di manutenzione capitali fissi, quote di ammortamento , degli strumenti produttivi.

Per "costo totale" si intende la somma di tutte le spese sostenute per la produzione.

Quando occorre prevedere un costo di stazione appaltante, necessaria per costruire un opera, il costo di costruzione sarà maggiorato del profitto o l'utile ordinario del costruttore che, come rischio di impresa, compete all'imprenditore costruttore.

I concetti e criteri di stima sopra esposti, costituiscono il riferimento per l'elaborazione delle stime per l'individuazione del più probabile valore di ricostruzione a nuovo di un fabbricato, come per la stima del danno che costituisce una parziale ricostruzione della porzione di fabbricato danneggiata.

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Conclusioni

Si è ritenuto utile, puntualizzare, anche in forma sintetica, i concetti basilari dell'estimo riferiti alle valutazioni di stima che quotidianamente un perito svolge nell'esecuzione delle operazioni peritali per l'accertamento dei danni e sono riferiti a tutti i rami assicurativi, tali concetti saranno richiamati di volta in volta come necessari riferimenti nelle varie casistiche di stima dei danni che si andrà di seguito ad esaminare.

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La stima per la liquidazione dei danni

Nel capitolo precedente, sono stati esposti i concetti ed i criteri ai quali il perito deve fare necessariamente riferimento, per una corretta e valida elaborazione delle stime in generale.

Si ritiene quindi che l'estimo costituisca un valido riferimento nelle varie individuazioni di costi e valori riferibili a precise norme contrattuali, in modo particolare ai fini della determinazione della preesistenza .

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La stima del più probabile valore di ricostruzione

Il contratto assicurativo, per la determinazione dei danni risarcibili, richiede la:

stima della spesa necessaria per l'integrale ricostruzione a nuovo del fabbricato , oggetto della garanzia, (SA) riferita al momento del sinistro e non alla data della stipula del contratto assicurativo.

Pertanto la ricerca del più probabile valore o costo per l'integrale ricostruzione a nuovo del fabbricato può essere considerata lo scopo della stima.

La ricostruzione – teorica – del fabbricato va riferita alla sua volumetria teorica totale emergente e soprastante le sue fondazioni, nonchè tutte le opere murarie alla stessa attinenti e contigue, come i muri e sistemazioni dei distacchi e, almeno per una porzione, le fondazioni ed i sottofondi di appoggio, è tassativa escluso il valore dell'area.

Il _valore di ricostruzione (VR) individuato, andrà posto a raffronto con la SOMMA ASSICURATA (SA) , per verificare se esista o meno "copertura", ovvero se:

VR è maggiore, eguale o inferiore a SA .

VR <=> SA

I dati di calcolo da ricercare per la determinazione di VR , sono individuati nel volume teorico, nelle caratteristiche tipologico – costruttive del fabbricato al quale si fa riferimento e nel costo, riferito a prezzi unitari noti del mercato edilizio della zona ; questi sono espressi solitamente per unità di misura a "metro cubo" vuoto per pieno, o a " metro quadrato" di superficie coperta adoperato per costruzioni di tipo industriale, con variabili in funzione dell'altezza utile interna.

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Procedimenti e metodi di stima

Come è noto i metodi di stima possono essere, per sommi capi, così individuati:

A – stima analitica: ovvero una descrizione dettagliata dell'immobile, nella totalità delle sue parti componenti, l'elaborazione di calcolo di tutti i dati, quindi un risultato rigorosamente "analitico". ^*

(*) Nella fattispecie in oggetto, una stima analitica, può essere riferita alla elaborazione della ANALISI DEI PREZZI e dal COMPUTO METRICO DESCRITTIVO, che completa l'elaborato progettuale.

B – stima sommaria o sintetica: costituita pur sempre dagli stessi elementi, computati e descritti in forma sintetica con sufficiente approssimazione.

C – giudizio di stima: ovvero l'espressione di un semplice parere relativo al valore ricercato.

a) – Ricerca e computo del più probabile volume teorico

Nel procedimento con il metodo analitico, sopra citato, oltre alla volumetria, il computo si riferisce al dettaglio di tutte le componenti, con analisi di costi e determinazione di prezzi di appalto, quindi con il dettaglio di tutti gli oneri tecnici, fiscali e finanziari incidenti in sommatoria sul costo.

Seguendo il metodo di stima sintetico – sommario , con i suoi criteri riferiti alla

comparazione con beni simili, la determinazione del VOLUME TEORICO può essere individuata, con sufficiente approssimazione, nel computo del volume ideale racchiuso nell'involucro della ponteggiatura di cantiere, necessarie alla completa edificazione del fabbricato, oltre ai volumi tecnici emergenti.

Quindi per i fabbricati che hanno sbalzi di poggioli, aggetti, bowindow, loggette, ecc, si deve necessariamente tenere conto di questo aspetto morfologico ai fini della stima in oggetto.

b) – Individuazione del più probabile costo unitario a unità di misura.

Nel procedimento di stima sommaria in esame, tale costo deve rappresentare , la sommatoria dei costi diretti ed indiretti, che occorrono per "produrre" il fabbricato.

Questi costi vanno ricercati nel "mercato" locale delle costruzioni edilizie e debbono necessariamente essere riferiti, per comparazione, a prezzi noti di costruzioni simili, facendo le dovute proporzioni in relazione delle seguenti condizioni intrinseche ed estrinseche :

– tipologia del fabbricato , uso e destinazione

– tipologia costruttiva, consistenza e grado di finiture

– ubicazione

– (stato di manutenzione ).

Rimandando alla consultazione della parte di APPENDICE, che tratterà in maniera più approfondita le varie suddivisioni in classi e categorie dei fabbricati, gli stessi in forma più sommaria possono essere suddivisi, per destinazione d'uso in: fabbricati civili , industriali, commerciali, edifici a destinazione speciale.

Tipologia uso e destinazione

La tipologia del fabbricato di civile abitazione, che più frequentemente è oggetto degli accertamenti peritali, e che interessa la presente ricerca può essere individuata nelle seguenti categorie :

ville uni o plurifamigliari di tipo: lusso, signorile, civile medio, economico.

fabbricato di civile abitazione di tipo: lusso, signorile, civile medio, civile economico, popolare.

– fabbricati rurali.

Nelle dette costruzioni possono coesistere porzioni di fabbricato o singole unità immobiliari destinate ad usi diversi quali:

negozi e botteghe; rimesse per auto, box, cantine, uffici, studi professionali, laboratori

artigianali, cinema, supermercati, stazioni di rifornimento carburante, ecc., quando, come generalmente precisato in polizza, la superficie complessiva delle dette destinazioni d'uso, non superi i 2/3 della superficie complessiva dei piani.

Tipologia costruttiva – grado di finitura

E' necessario accertare se il fabbricato ha struttura portante in muratura, o in c.a., tipo dei solai, della copertura, consistenza e finitura delle murature e dei tamponamenti esterni, anno o periodo di edificazione, grado e qualità di finitura delle unità immobiliari, impianti esistenti e loro stato.

E' necessario anche, in verifica al suo volume , stabilire se trattasi di piccola, media o grande costruzione.

Ubicazione

Altra condizione da accertare è l'ubicazione del fabbricato, in relazione agli accessi fruibili: carrabili, pedonali, vicinanza dalle principali vie di comunicazione.

Infatti si rende necessario verificare l'incidenza del costo dei trasporti dei materiali da costruzione, delle trasferte delle maestranze e vari prestatori d'opera, nella stima teorica – comparata dei costi. (*)

(*) Una costruzione in località isolata, avrà incidenze di costo maggiorate rispetto a quella in località centrale; come una costruzione ubicata nel centro storico , anche se centrale rispetto al centro urbano, avrà costi di movimentazione e trasporto dei materiali sensibilmente maggiorati a seconda delle difficoltà e limitatezze di accesso al cantiere.

Stato di manutenzione

L'accertamento dello stato d'uso, rilevato al momento del sinistro, deve essere sempre descritto ,anche in forma sommaria, nella relazione peritale, e deve essere riferito sia allo stato generale dell'immobile nel suo complesso, ai fini di calcolo di eventuale "degrado" , sia alle condizioni riferite allo stato d'uso degli impianti idrici del fabbricato, quale elemento di verifica di corrispondenza alle dichiarazioni che l'Assicurato a reso in polizza, agli effetti degli art.1892 e 1893 del C.C. .

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Proposta metodologica di individuazione del più probabile costo unitario

Al di fuori della procedura analitica, basata sul rigoroso calcolo previsionale dei costi e degli oneri di costruzione, non si ritiene che esista una regola fissa per l'elaborazione della stima sommaria del costo di produzione del bene.

Questa "fase peritale " è caratterizzata dalla soggettività, pertanto solo l'esperienza , la professionalità, quindi le nozioni di riferimento ai principi dell'estimo, possono guidare il perito nell'elaborazione dei dati.

Rivolgendosi alla comparazione i dati "certi" possono essere individuati nei costi di mercato della produzione edilizia, quali dati noti.

I prezzari degli Ordini professionali, delle Camere di Commercio e le diverse pubblicazioni riferite alla materia, offrono una vasta indicazione di prezzi o costi unitari, riferiti a tipologie volumetriche che possono essere considerate simili alla fattispecie oggetto della ricerca, ma solamente l'elaborazione delle comparazioni può individuare il più probabile costo da applicare.

Nella pratica la metodologia che viene proposta e ritenuta idonea, può essere così esposta:

Stabilendo in modo empirico un costo a metro cubo (completo di ogni elemento ), noto e sufficientemente certo, corrente nel mercato per la produzione di beni simili, si eseguiranno le dovute comparazioni per registrare le differenze in maggiorazione o in diminuzione, quindi tutte le influenze che possono incidere.

Tale procedimento consentirà di calcolare un costo probabile valido per essere applicato nel computo, ovvero il prodotto del volume teorico per il detto costo unitario, consentirà di definire il più probabile valore di ricostruzione a nuovo del fabbricato.

L'elaborazione delle comparazioni, quindi la definizione delle influenze, richiede l'attenzione sugli aspetti e sulle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del fabbricato.

La tipologia e la destinazione, indicheranno la categoria di riferimento della costruzione, la consistenza e la tipologia costruttiva, completeranno i dati sufficienti ad individuare il costo unitario di base, per similitudine diretta con edifici che hanno caratteristiche simili, dei quali è noto il costo di produzione.

La volumetria darà una prima indicazione di influenza comparata, negativa o positiva, incidente sul detto costo di base; è importante a questo proposito mettere in evidenza il fatto che una volumetria piccola o di modesta entità, ai fini del costo di costruzione, ha oneri fissi quali: l'impianto di cantiere, le fondazioni, le sistemazioni esterne, la copertura, che vanno necessariamente ad incidere nella cubatura edificanda.

Per contro le costruzioni, di qualsiasi tipologia, con volumetrie rilevanti, assorbiranno questi costi fissi, in una mole volumetrica maggiore, quindi incideranno in forma minore sul costo unitario di base, che è utile precisarlo, sarà sempre riferito, per le varie tipologie, a cubature di media entità.

L'ubicazione, come sopra specificato, incide ed influenza notevolmente il costo unitario di base; una costruzione in località isolata, con scarsi accessi, con tratti di trasporti da effettuare con mezzi a soma o con teleferiche; o il caso frequente dei "centri storici" , ove le difficoltà di accesso e la limitatezza dei passaggi e della fruizione degli spazi circostanti l'ideale cantiere di edificazione , comporta pesanti onerosità che incidono notevolmente sulla determinazione del costo in oggetto.

(*) esempi di costruzioni rurali in località accessibili solo parzialmente con mezzi meccanici, stimate con costi di ricostruzione a nuovo superiori al valore di mercato.

Particolari costruzioni nel centro storico, di modesta tipologia, ma con difficoltà di accesso e transito, hanno costi di ricostruzione a nuovo maggiori di case recenti con caratteristiche abitative superiori.

Altro elemento da ricordare nelle influenze comparative, è rappresentato dagli oneri fiscali vigenti al momento del sinistro, quindi della stima, ma non previsto nel costo unitario di base preso per riferimento.

Si cita l'inflazione monetaria, che ha andamenti alterni di incremento, che direttamente influiscono sul detto costo.

Concludendo ,dopo la scelta empirica, eseguita per comparazione con criterio di similitudine , di un costo unitario a mc., le influenze sopra descritte, modificheranno lo stesso, portando alla individuazione finale del più probabile costo unitario a mc. in grado di essere moltiplicato per i metri cubi computati con la metodologia sopra esposta, andando in tal modo ad individuare il più probabile valore teorico di ricostruzione a nuovo del fabbricato.

Sono state quindi indicate le metodologie di stima analitica ed i dati di riferimento regionali dei valori, estratti dalle pubblicazioni specializzate in materia ; sono altresì indicate le metodologie di computo a mq. per immobili con destinazione diversa da quella abitativa.

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Le variabili temporali del valore di costo di un fabbricato (deprezzamento e ricerca del più probabile valore di ricostruzione del fabbricato al momento del sinistro).

L'individuazione delle variabili al valore di costruzione di un fabbricato si riferisce ai vari "momenti storici" nei quali viene preso come riferimento temporale della stima,

quindi come pluralità dello stesso valore, riferito allo stesso bene, che teoricamente viene elaborato ai fini della stima stessa.

Queste variabili costituiscono una problematica che, se non chiarita, può generare confusione.

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Criteri delle variabili temporali

Un bene immobile (fabbricato) nel suo arco temporale di "esistenza" , si diparte dalla sua origine con un "pensiero" o "idea", manifestata in un progetto architettonico e conseguente stesura di un suo presumibile costo di costruzione (computo metrico estimativo).

Sulla base di questi presupposti, può iniziare la sua realizzazione "fisica"; alla sua conclusione, un computo metrico dettagliato a consuntivo, può indicare, con buona esattezza il suo valore di costo o di produzione (realmente a nuovo), ovvero la sommatoria di tutti gli elementi che sono stati necessari alla sua produzione.

Con il passare del tempo, lo stesso bene avrà subito delle modificazioni "naturali" dovute al suo uso, conduzione, manutenzione, ecc. , ovvero alle condizioni intrinseche ed estrinseche, che possono aver influito, sulla fisicità dello stesso, nel lasso di tempo intercorso e che determinano un suo degrado o vetustà.

Quando si andrà a ricercare il valore di ricostruzione a nuovo_(VRN) del bene già edificato da un certo periodo di tempo, è necessario avere la consapevolezza di compiere un indagine estimativa teorica , in quanto il "valore" che si va ad individuare è riferito all'ipotesi di costruire (o ricostruire) idealmente in quel momento, la "copia" di un fabbricato già esistente, ed a tale "esistenza" debbono essere riferire tutte le caratteristiche e le condizioni atte a ricercare ,in quel momento, sul mercato, i prezzi unitari che possono essere considerati simili, per fare le dovute proporzioni.

Con tale procedimento si individuano i criteri della stima teorica che consente di calcolare la somma monetaria, occorrente, in quel momento storico, per ricostruire a nuovo il fabbricato.

In tal modo ponendo come riferimento temporale della stima il momento del sinistro, si otterrà quanto è richiesto dal CONTRATTO ASSICURATIVO ( VN–MS).

Essendo il fabbricato già fisicamente esistente da un determinato tempo, le sue condizioni di vetustà e degrado, per stato d'uso, etc, saranno determinanti al fine della stima direttamente consequenziale riferita al valore intrinseco di costruzione che il fabbricato ha al momento del sinistro (V MS ).

Tale valutazione è possibile applicando al detto valore a nuovo (teorico), un deprezzamento o degrado, riferito alle sopraccitate condizioni ( vetustà e stato d'uso).

Tale degrado sarà stimato in funzione dei seguenti elementi o aspetti:

grado di vetustà

stato di conservazione ( e di manutenzione)

– tipologia di costruzione

– ubicazione

– destinazione ed uso

ogni altra circostanza concomitante, che possa incidere, come influenza alla determinazione del

deprezzamento.

Si annotano a parte gli aspetti sopra elencati, facendoli oggetto di adeguato approfondimento, con l'indicazione delle percentuali, che comunemente vengono adottate nel calcolo.

Stabilita quindi la percentuale di deprezzamento ( D% ), il più probabile valore di ricostruzione del fabbricato al momento del sinistro sarà determinato come segue :

VMS = Vn x D%

Occorre sempre effettuare un raffronto tra l'evoluzione dei costi e l'inflazione monetaria, con riferimento ai coefficienti di indicizzazione delle polizze.

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Il concetto di "danno"

Ogni volta che un bene patrimoniale, o la rendita dallo stesso prodotta, diminuisce nel suo valore , a seguito di un evento accidentale, che abbiamo definito sinistro, si ha un danno.

Pertanto la stima di un danno è costituita dalla ricerca della più probabile quantità di denaro (costo) necessaria a riportare il bene danneggiato, nella condizione, stato ed efficienza, che gli erano propri prima dell'evento sinistroso.

Per gli immobili questo costo, come sopra detto, è rappresentato dal costo di ricostruzione a nuovo, con o senza il deprezzamento.

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I criteri la procedura di stima di valutazione del danno

Abbiamo già visto nei punti precedentemente trattati, l'elaborazione di ricerca dei costi e dei prezzi necessari alla formulazione dei costi di riproduzione di un bene e tutte le influenze, negative e positive, che incidono sulla loro determinazione.

Seguendo la stessa logica estimativa, sarà semplice ed agevole individuare i singoli costi necessari alla ricostruzione parziale delle porzioni del fabbricato danneggiate.

Ma in questa individuazione notiamo che le influenze relative alla determinazione di prezzi da applicare negli interventi parziali, indicano l'incidenza della quantità riferita al costo unitario.

Nel calcolo del valore a nuovo del fabbricato, queste influenze restano assorbite dall'intera volumetria dell'edificio, ma nel caso di intervento parziale, limitato al ripristino di una piccola porzione, il prezzo del mercato risulterà sensibilmente maggiorato, rispetto al prezzo di mercato riferito all'esecuzione totale e completa di un edificio.

In altri termini se per esempio prendiamo in esame il costo corrente sul mercato di interventi di ripristino finiture e completamenti di parti murarie (come comunemente accade per i piccoli danni di acqua condotta) : ripristini di intonaco limitati, tinteggiature di soffitti e di pareti di singoli vani, rifacimento di rivestimenti murari , ecc. vedremo che lo stesso è necessariamente maggiorato, proprio per la sua contenuta limitatezza, rispetto ai costi unitari a mc. che abbiamo assunto quali riferimenti per stabilire il più probabile costo di ricostruzione a nuovo, stimato al momento del sinistro (VN–MS) .

Questo VN–MS (valore a nuovo stimato al momento del sinistro) è espresso in termini monetari e rappresenta la somma assicurata (SA), ovvero la somma di copertura alla quale il contratto assicurativo fa riferimento, sia come richiesta di pagamento di premio, sia come pagamento di indennizzo.

Pertanto tornano a considerare i criteri di individuazione dei costi unitari di riferimento, il calcolo "sommario" della volumetria, sono consigliabili gli arrotondamenti in eccesso, in quanto per i motivi sopra esposti il contratto è chiaramente a favore della parte assicurata.

Infatti, supponendo di elaborare un costo a nuovo costituito dalla sommatoria di singoli e parziali interventi di ricostruzione a nuovo di un edificio, la somma assicurata dovrebbe fare riferimento ad importi largamente superiori a quelli che comunemente vengono riferiti al costo di ricostruzione a nuovo, come indicato nella polizza.

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Per i casi di polizze G.F. riferite a porzione di fabbricato

Quando si verificano questi casi, ovvero l’esistenza di una polizza che garantisce una o più

"porzioni" di un fabbricato che è assicurato (nel suo complesso) con una polizza G.F , è necessario che l’Amministratore si accertarti che il perito verifichi:

– la causa (se acqua condotta o diversa), in riferimento alla attribuzione o meno della responsabilità dell'evento

se trattasi di "danno di responsabilità" della singola porzione (appartamento assicurato) o se trattasi di sinistro coperto dalla garanzia G F del condominio, di cui fa parte la porzione assicurata.

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Gli atti per la definizione dei sinistri

Premesse e generalità

La fase conclusiva di un sinistro, è costituita dalla sua definizione ovvero da tutti quegli atti che risolvono i patti contrattuali che sono stati resi operanti con l'evento che lo ha causato.

Il perito a conclusione di tutte le procedure di accertamento nel merito del sinistro, invierà all'Assicurato danneggiato o al terzo danneggiato un "atto" , nel quale dovranno essere indicati tutti i dati risolutivi riferiti al sinistro.

Questo "atto" può avere aspetti e stesure diverse per tutte le circostanze che sono state verificate nelle procedure precedenti, con diretto riferimento alle "norme contrattuali".

Pertanto l'atto o meglio gli "atti" per la definizione di un sinistro, possono essere così esposti:

– Atto di liquidazione amichevole–

Si ha quando è stato raggiunto, come previsto dai patti in polizza, un accordo diretto tra le parti.

Se viene sottoscritto per accettazione e restituito al perito l'atto di liquidazione amichevole, diventa l'atto finale conclusivo del "rapporto" nato con la denuncia di sinistro.

Se viene respinto, o viene accettato con riserva, da parte dell'assicurato (per i casi di garanzie dirette), divengono operative le norme contrattuali relative all'arbitrato.

– L'atto di liquidazione amichevole di € 0,– (zero)–

Questo tipo di atto viene usato, in forma non frequente, per definire correttamente un sinistro, nel quale non è stato accertato nessun danno risarcibile, per la mancanza di operatività di una o più garanzie prestate con la polizza su cui il sinistro è stato aperto. (*)

_________________________________________________________________

(*)per es. il danno ad un bene non in garanzia; un danno attribuibile ad un rischio non contemplato nelle garanzie prestate, ecc.

_________________________________________________________________

Si ritiene doverosamente corretto inviare all'interessato tale atto (€ 0,–) con una lettera di accompagnamento nella quale siano chiariti e precisati i motivi di questa definizione.

Atto di accertamento di danno redatto in via conservativa

( per danni a terzi)

Questo "atto" viene steso per la definizione di danni a terzi danneggiati in occasione di operatività di garanzie di R.C. o dirette, o di quelle (indirette) previste nelle polizze incendio e G.F. .

Si intende sottolineare, in questa tipologia di definizione, quanto di seguito esposto.

L'atto di accertamento conservativo di danno è fatto in forma "amichevole", quando sono state verificate le regolari condizioni di operatività della detta garanzia; l'atto dovrà contenere tutte le specificazioni relative alla chiara individuazione delle cose danneggiate, la causa del danneggiamento, il titolo di proprietà, ecc. .

Si precisa al riguardo che il danno viene accertato in via conservativa in quanto non rappresenta la definizione di un rapporto "diretto" tra le parti contrattuali, ma unicamente l'intervento della Compagnia a copertura della garanzia della responsabilità dell'Assicurato verso un terzo per il danneggiamento arrecato.

E' quindi opportuno che questo atto, come di seguito specificato, sia sottoscritto anche dalla Ditta assicurata per sua doverosa presa d'atto.

In caso di anomalie o eccezioni al risarcimento, riscontrate nel corso degli accertamenti effettuati, quindi di non operatività, totale o parziale della garanzia, questo atto viene redatto elevando nello stesso espressa riserva in forma chiara e dettagliata.

L'atto di accertamento conservativo con riserva, viene redatto anche per la definizione dei danni diretti , per sinistri aperti su polizze incendio, furto, G.F. e RCD, quando per i motivi sopra esposti il perito ritiene di sollevare una "riserva" esponendola in forma chiara e circostanziata nell'atto stesso.

Fac–simile di atto di liquidazione amichevole

dati:

RAMO_______ N_0________AGENZIA:______ SINISTRO N°_______ DEL: ________

(nome e cognome o denominazione) del CONTRAENTE ASSICURATO

indicazione dell'UBICAZIONE del RISCHIO (individuazione del rischio assicurato)

dati relativi al DANNEGGIATO contenuto:

In relazione al sinistro che in data _______ha colpito le cose assicurate con la Polizza sopra indicata, i sottoscritti:

A) _____nome e cognome del perito ___che, nella sua qualità Perito incaricato dalla Spett.le Compagnia Assicurazioni, interviene al presente atto in nome e per conto dell'anzidetta Compagnia;

B) ___nominativo completo di chi interviene al presente atto in qualità di : ____specificazione del titolo con il quale interviene:( Contraente assicurato, Amministratore Pro–tempore, Amm.re di Ente, ecc.).

Considerate le risultanze di stima peritale, determinano, tra loro d'accordo e nel rispetto delle prescrizioni di polizza, l'ammontare complessivo del risarcimento, al netto di eventuali franchigie e proporzionali, in ______Euro

(importo monetario in cifre e lettere), con espressa riserva da parte dell'incaricato della Compagnia di approvazione e ratifica del proprio mandante.

Fatto in doppio originale,

firmato: Per la DITTA ASSICURATA firmato IL PERITO

FAX SIMILE di ATTO DI ACCERTAMENTO CONSERVATIVO

dati:

RAMO: ______Polizza N._______AGENZIA ________SINISTRO N°________DEL ______

contenuto:

PREMESSO CHE:

– con la polizza su indicata emessa a favore del ______ veniva garantito il rischio ____________ (individuazione del rischio assicurato);

– in data _______ è stato denunciato il sinistro indicato a margine; ciò premesso;

– ___(nome__e__cognome___del perito) per conto della Spett.le Compagnia Assicurazioni in qualità di Perito della medesima;

– ________nominativo della Ditta assicurata o del terzo danneggiato ___,che interviene al presente Atto in _qualità_ di: ___specificare a quale titolo interviene,( Amministrat. Pro–tempore, assicurato, incaricato, danneggiato; con reciproco accordo hanno riconosciuto e convenuto quanto segue:

Il sinistro è conseguente a :___specificazione della causa del sinistro____;

(qualora la somma assicurata risultasse _insufficiente_) si precisa:

Il valore a nuovo del fabbricato, stimato al momento del sinistro, risultato superiore alla somma assicurata e pertanto, sull'importo del danno accertato, sarà applicata la proporzionale a norma delle Condizioni Generali di Assicurazione contenute nella Polizza su indicata.

Pertanto, ciò premesso, si stabilisce che l'ammontare complessivo _dell'importo dei danni diretti ( o indiretti a cose di terzi), è pari a €.________.–___, che per effetto dell'applicazione della proporzionale succitata tale importo è ridotto a € ________(precisare gli importi)

(Se si sono rilevate anomalie):________

Il Perito eleva espressa riserva ( ___per esteso sarà scritta la motivazione della riserva), fatte peraltro salve le eventuali ulteriori eccezioni a risarcimento sollevate dalla Società con riferimento a meglio visti termini contrattuali.

Fatto in duplice (o triplice) originale, per ogni conseguente effetto di ragione e di legge.

In _________, li_________

firmato: LA DITTA ASSICURATA firmato IL PERITO

________________

Come sopra specificato in caso di danni a terzi l'atto sarà firmato dal terzo danneggiato e controfirmato per presa d'atto dalla DITTA ASSICURATA.

L'invio degli ATTI ed il loro riscontro

Dopo quanto sopra esposto ed illustrato nel merito del contenuto dell'atto (di definizione) si ritengono opportune le seguenti precisazioni:

– L'atto consiste nella stesura in un accordo stipulato tra il perito, che interviene in nome e per conto della Compagnia mandante, sempre con espressa riserva di approvazione e ratifica da parte della stessa, in relazione al suo operato, ed il Contraente assicurato, o con chi lo rappresenta legalmente a pieno titolo, oppure, nei casi di R. C. con il terzo danneggiato.

Pertanto questi sono gli interlocutori, quindi i destinatari degli atti, (nel caso di terzo danneggiato), l'atto deve sempre essere sottoscritto, salvi casi eccezionali, per presa d'atto dalla Ditta assicurata.(*)

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